Проектные решения для повышения рентабельности торгово-развлекательного центра

Проектные решения для повышения рентабельности торгово-развлекательного центра

    В эпоху высоких скоростей и динамичного ритма жизни торгово-развлекательные центры пользуются большим спросом. Они дают возможность приобрести все необходимое – от продовольственных товаров и одежды до книг, игрушек и садового инвентаря, сводить детей на аттракционы, посетить киносеанс, устроить романтический ужин или дружеские посиделки в ресторане – и все это под одной крышей. Одна из ярчайших бизнес-идей XX века оказалась востребованной и в нашей стране. Успешность девелопера, владеющего таким объектом, во многом зависит от того, насколько ему удалось минимизировать расходы на содержание ТРЦ. Важную их часть составляют затраты на поддержание в здании комфортного микроклимата. По мнению экспертов, именно в повышении эффективности использования энергоресурсов кроется главный источник сокращения эксплуатационных затрат. Так ли это на самом деле, и с помощью каких решений можно добиться энергоэффективности – об этом наш разговор с руководителем направления «Энергоэффективность зданий» Корпорации ТехноНИКОЛЬ Станиславом Щегловым. 

    - Станислав, насколько сегодня девелоперы в нашей стране уделяют внимание вопросам энергоэффективности торгово-развлекательных центров?

    - Интерес к энергоэффективным решениям со стороны девелоперов с каждым годом растет. Первые молы появились в нашей стране относительно недавно – в начале 90-х годов прошлого века. Однако сегодня они стали привычными не только для москвичей и петербуржцев, но и для жителей каждого более-менее крупного города. С ростом конкуренции у владельцев торгово-развлекательных центров появляются новые задачи. Сегодня, чтобы быть успешным, недостаточно предусмотреть такие факторы, как выгодное месторасположение, транспортная доступность, наличие парковки и грамотная логистика обслуживания. Лидером становится тот, кому удалось добиться наибольшей рентабельности бизнеса: минимизировать расходы и получить максимальную прибыль.

    Если об увеличении доходности бизнесмены в той или иной мере заботятся постоянно, то о снижении затрат пока в России чаще всего задумываются именно в кризисные моменты. А в чрезвычайных ситуациях наиболее простым способом уменьшить расходы кажется оптимизация персонала: сокращение штата, наем более низкооплачиваемых кадров и т.д. Но такие меры редко бывают действенны в долгосрочной перспективе. Они ведут к текучести кадров, а из-за низкой квалификации обслуживающего персонала можно навсегда потерять клиентов. Более трудоемкий, но действенный в долгосрочной перспективе инструмент - повышение энергоэффективности здания торгово-развлекательного центра. И сегодня все большее число владельцев объектов коммерческой недвижимости приходит к этому пониманию. Они осознанно подходят к вопросам рентабельности своего торгового центра и стремятся заранее просчитать эксплуатационные затраты. Поэтому и спрос на энергоэффективные технологии в сегменте коммерческой недвижимости стабильно растет.

    - Каких результатов позволяет добиться повышение энергоэффективности объекта коммерческой недвижимости?

    Главная идея современных мега-молов – создать среду, где людям будет максимально удобно наслаждаться шоппингом и развлечениями, куда они захотят возвращаться вновь и вновь. Основатель первого в мире супермаркета Майкл Каллен в 1930 году завоевал признание американцев, предложив им в дополнение к качественным продуктам по доступным ценам бесплатную парковку. С тех пор технологии привлечения покупателей ушли далеко вперед, но один из базовых факторов неизменен. Это комфортный микроклимат. Ведь, если посетителям станет жарко / холодно / душно, они захотят поскорее покинуть помещение и вряд ли станут завсегдатаями.

    Для поддержания комфорта в здании торгово-развлекательного центра требуется тепловая энергия – для отопления и электроэнергия – для вентиляции и кондиционирования. Соответственно, сокращение потребления этих двух видов энергоресурсов (а это львиная доля эксплуатационных затрат) может привести к повышению рентабельности объекта коммерческой недвижимости. Очевидно, что экономия на комфорте клиентов недопустима, а сократить потребление энергоресурсов при сохранении высокого качества жизнедеятельности можно только благодаря повышению эффективности ее использования. И задумываться об этом стоит уже на этапе проектирования нового строительства или реконструкции.

    В целом, строительство энергоэффективного торгового центра подойдет для девелопера, который настроен на длительное существование на рынке и заботится о завтрашнем дне. Ведь ресурсосберегающие технологии дают большую устойчивость к рискам: таким, как значительное повышение тарифов на энергию или ограничение мощностей. Недаром энергоэффективность сегодня называют в мире топливом №1. Именно в экономии ресурсов эксперты видят наибольший потенциал «добычи» энергии.  

    -  Расскажите более подробно о строительных технологиях, которые позволяют снизить энергоемкость торгово-развлекательного центра и повысить его рентабельность.

    К ощутимому, в том числе в финансовом эквиваленте, результату повышения энергоэффективности торгово-развлекательного центра может привести только комплекс мероприятий, таких как повышение теплового сопротивления конструкций, применение эффективной системы вентиляции, энергосберегающего оборудования, окон и т.д. Можно повысить энергонезависимость здания, предусмотрев и установку солнечных батарей, например. Уже на этапе проектирования стоит просчитать, насколько экономически оправдано применение тех или иных технологий и принять стратегически верное решение. 

    Максимально сократить энергопотребление для поддержания комфортного микроклимата в здании ТРЦ позволяет усиление тепловой защиты оболочки здания и установка системы вентиляции с рекуперацией тепла. Рассмотрим эти составляющие подробнее.

    Одна из главных причин больших энергозатрат – низкая тепловая защита ограждающих конструкций. Тепло, поступающее в помещение, расходуется просто на «отопление» улицы через кровлю, стены, фундамент с высокой теплопроводностью. А придерживаясь всем нам со школьной скамьи знакомого закона сохранения энергии, можно сделать вывод: для поддержания требуемых параметров микроклимата в помещение необходимо подавать ровно столько энергии, сколько оно теряет. Наша задача добиться максимального сокращения теплопотерь через ограждающие конструкции. Для ее решения есть 2 пути: увеличить толщину конструкционного материала (например, сделав кирпичные стены метровой толщины, что не совсем рационально) или применить многослойные конструкции, в которых конструкционные материалы обеспечивают механическую устойчивость, а за комфорт отвечает теплоизоляция. 

    Важность теплоизоляции актуальна как для зданий коммерческой недвижимости, так и для жилых домов. Однако в случае с мега-молами необходимо брать в расчет и их особую архитектуру. Как правило, они не отличаются высокой этажностью, но занимают большое пятно застройки. Такие здания имеют существенно большее соотношение площади кровли к площади наружных стен. Если для стандартных многоквартирных домов доля потерь тепловой энергии через кровлю достигает 25 – 30%, то для объектов коммерческой недвижимости с кровлями больших площадей и отсутствием чердаков их доля может достигать 50 – 60%.

    В связи с этим важно применять более серьезные мероприятия для усиления тепловой защиты кровель зданий ТРЦ. Оптимальным решением с прогнозируемыми критериями энергоэффективности может стать применение готовых кровельных систем с утеплением на основе каменной ваты, экструзионного пенополистирола или жесткого пенополиизоцианурата PIR. Последний стал доступным для массового строительства в России совсем недавно, между тем в США он занимает около 80% рынка теплоизоляции плоских кровель. Материал получил такую востребованность, благодаря уникально низкой теплопроводности (0,022 ВТ/м*К), пожаробезопасности (Г1-Г2), близким к нулю показателям водопоглощения, прочности и абсолютной экологичности.

    Комплексная теплоизоляция здания от фундамента до кровли позволяет сократить потребление как тепловой, так и электроэнергии. Энергоэффективное здание хорошо сохраняет не только тепло зимой, но и прохладу летом, что позволяет ощутимо экономить на кондиционировании. Учитывая, что для разных регионов стоимость электричества в 3 - 3,5 раза выше стоимости тепловой энергии, выгоды от теплоизоляции будут едва ли не более ощутимы в жаркое время года, особенно для южных регионов.

    Помимо теплоизоляции, хорошим способом сократить нагрузку на системы кондиционирования является технология «белые кровли». В отличие от традиционных темных (а особенно черных) кровель, способных нагреваться в тридцатиградусную жару до +80˚, кровли белого цвета с высокой отражающей способностью, нагреваются лишь на 5-14 градусов выше температуры окружающей среды. Несложно посчитать экономию электроэнергии, учитывая все те же большие площади кровель торгово-развлекательных центров. Развитие отечественных технологий позволяет устраивать «белые» кровли, соответствующие мировым стандартам.

    Большие объемы помещений, плотное скопление людей, необходимость обеспечения нормируемой кратности воздухообмена, все эти нюансы требуют установки очень мощных систем вентиляции, что регламентировано СНиПами и СанПинами. Тем не менее, и эти затраты можно успешно оптимизировать. Снижение потерь тепловой энергии через систему вентиляции решается инженерными методами путем установки рекуператоров тепла вытяжного воздуха. Вопрос снижения расхода электрической энергии на работу вентиляторов может быть решен путем выбора в пользу оборудования с более высоким классом энергоэффективности.

    - Как вы считаете, можно ли прогнозировать в ближайшее время массовый интерес к повышению энергоэффективности зданий ТРЦ в нашей стране? 

    - Интерес к энергосбережению в сегменте коммерческой недвижимости уже ощутим, и можно предположить, что он будет только расти. Курс на энергоэффективность сегодня в России взят на государственном уровне. Ведь высокая энергетическая составляющая в себестоимости товаров и услуг – одно из препятствий для роста ВВП страны. При этом предприятия сферы услуг, в том числе ТРЦ становятся все более значимыми игроками на рынке. Согласно данным статистики, темпы роста потребления электроэнергии, например, в последние десятилетия выше в сфере услуг, чем в жилищном секторе. В 2008 году Президент РФ подписал Указ, согласно которому до 2020 года энергоэффективность экономики России должна вырасти на 40%. Очевидно, достижение этих показателей зависит и от внедрения энергоэффективных технологий в сфере услуг.

    С другой стороны, сами владельцы торгово-развлекательных центров все больше задумываются о рентабельности в долгосрочной перспективе, кроме того, они готовы вкладываться в имидж. А энергоэффективность помимо экономии на эксплуатации дает возможность сертифицировать объект коммерческой недвижимости по «зеленым» стандартам, повысить его рейтинг и привлекательность на международном уровне. 

    Просмотров: 1472
    Вернуться к разделу «Вопрос - ответ»
    Как вы оцениваете данную статью?